В процессе развития российского рынка всё большее значение приобретает квалифицированная оценка стоимости объектов собственности. Однако немногие знают, что профессия оценщика, появившаяся еще в XIX веке, не является новой для России и имеет свою историю.

Необходимость работ по оценке была связана, прежде всего, с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности. Первые предпосылки для проведения кадастровых работ, неотъемлемой частью которых являлась оценка, возникли в 1861 году, когда было отменено крепостное право.

Кадастровый учет, а вместе с ним и необходимость оценки, предусматривало «Положение о земских учреждениях» 1864 г. Критерием размера налога становилась ценность и доходность имущества, которые объективно устанавливались оценкой.

Например, на основе усредненного учета объема урожая устанавливался показатель доходности сенокосных и пахотных земель. Доходность леса, могла быть оценена по величине дохода от проводимой рубки.

В Нижегородской губернии в качестве основы оценки земли привлекли выполненные В. В. Докучаевым классификации почв по их химическим и физико-механическим показателям. А вот в Херсонской губернии при оценке земель была сделана попытка учесть такие факторы, как климат и засуха.

Оценка городской недвижимости также не выпала из поля зрения. Так, «Городовое положение» 1870 г. предоставляло право городским властям делать оценку с целью определения налога на недвижимость, с учетом чистого дохода от ее использования. При отсутствии возможности, расчет налога проводился на основе материальной стоимости недвижимости.

В последующем Городские думы на местах разрабатывали для избираемых оценочных комиссий свои инструкции, в которых устанавливались способы рассчитывать валовой доход, в том числе, с учетом простоя квартир. Одновременно были уточнены статьи расходов по их содержанию.

Летом 1893 г. правительство России опубликовало Закон о проведении переоценки всех видов имущества, который касался 34 губерний. Вышедшие одновременно с законом «Правила оценки недвижимых имуществ» с Инструкцией, дающей необходимые разъяснения, стали законодательной базой для проведения оценочных работ в России.

На IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве (1894 г.) проф. А. И. Чупров инициировал создание подсекции статистики при имеющейся географической секции. Первое заседание подсекции прошло с участием 86 статистиков, представивших 16 губерний. Таким образом, съезды специалистов в области оценочной статистики стали регулярными.

Тем не менее, опыт применения закона 1893 г., определивший порядок проведения оценки не выдержал проверку практикой. Не удалось добиться необходимого единообразия не только на территории государства, но и в масштабах губерний.

По этой причине в январе 1899 г. был принят новый закон, регламентирующий оценку недвижимого имущества. Этот закон отличало от предыдущего, главным образом, делегирование прав инициативы и компетенции губернским оценочным комиссиям. Одновременно предусматривалось государственное финансирование работ по оценке в 34 губерниях в размере 1 миллиона рублей в год.

Несмотря на некоторые несовершенства, с точки зрения общей организации и применяемых методик, оценка в России на рубеже XX века была передовой.

Как это часто случается в России, главным недостатком организации оценки были конфликты на уровне земств. Несмотря на наличие утвержденных методик оценки, отсутствовало единообразие в их применении. Не было также специализированного контролирующего органа.

Необходимо признать, что такой вид профессиональной деятельности, каким стала в дореволюционной России оценка, получил достаточное развитие в Америке и Европе только в 60 - 70 г. г. 20 столетия.

Можно сделать вывод о том, что Закон 1893 г. «Об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам», сыграл прогрессивную роль в развитии земской России. Установив на высочайшем экспертном уровне методики и нормы определения доходности путем оценки.

В Советский период в истории России (1918 - 1990 г. г.) в течение семидесяти с лишним лет профессии оценщик не существовало. Стоимость любого объекта собственности устанавливалась государством раз и навсегда. Но, объективно, политическая и экономическая ситуация в России, развивающийся рынок требовали правового регулирования формировавшейся оценочной деятельности.

И только к 1998 г. относится появление методик оценки недвижимости, которые стремятся объективно учитывать складывающиеся в России рыночные условия хозяйствования.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации№ № 135-ФЗ был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Президент Российской Федерации Б. Ельцин подписал его 29 июля 1998 г.

Закон устанавливает единообразие в определении стоимости имущества вне зависимости от того, принадлежит ли это имущество юридическому или физическому лицу, находится ли оно в государственной или частной собственности, обязательность проведения оценки и основания для ее проведения, обязательные требования к договору между оценщиком и заказчиком, общие требования к содержанию отчета об оценке.

На сегодняшний день оценочная деятельность в России переживает достаточно бурное и насыщенное различными событиями и новациями время. При том, что формирование рынка оценочных услуг еще не завершено, основными мотивами развития профессии являются повышение оценочной культуры всех субъектов оценочных правоотношений, укрепление доверия к профессиональному оценочному сообществу и институту саморегулирования.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и включающая контроль над соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов. 

Источники: Тестина М.Ф. «Экономические основы оценки недвижимости». Учебное пособие.2005г.; Кащук И.В. «Основы оценочной деятельности». Учебное пособие. 2010 г.; Егоров Е. П. «История оценочной деятельности в России». 2009 г.